Comprar Propiedad en Colombia: Extranjeros

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Cómo comprar propiedad en Colombia siendo extranjero: guía 2026

Medellín y sus montañas bajo cielo azul (foto ilustrativa: Daniel Vélez, Pexels)

Cada vez más personas de otros países buscan casas, fincas y lotes en Antioquia y en el resto de Colombia. Un extranjero puede comprar inmuebles en el país, pero hay reglas cambiarias y tributarias que conviene conocer desde el principio. Esta guía resume lo esencial con base en fuentes oficiales; no reemplaza la asesoría de un abogado y un contador en Colombia.

1. La compra es inversión extranjera directa

Para el régimen cambiario colombiano, la adquisición de inmuebles por un inversionista del exterior (directamente, mediante negocios fiduciarios o por titularización inmobiliaria) es inversión extranjera directa (Banco de la República). Esto importa porque la inversión debe registrarse ante el Banco de la República; el registro es lo que luego le permite, por ejemplo, demostrar la inversión y ejercer los derechos cambiarios.

2. Cómo se registra la inversión

Si trae el dinero en divisas a través del mercado cambiario (un banco o intermediario autorizado), la declaración de cambio que se presenta al canalizar las divisas hace las veces de registro. Si la inversión se hace sin canalizar divisas, el registro se hace según el procedimiento del Banco de la República en el Sistema de Información Cambiaria (Decreto 119 de 2017; régimen de inversiones).

El Decreto 1044 del 5 de agosto de 2026 modificó la norma para que los inversionistas o sus apoderados presenten la declaración de registro "en cualquier momento". Aun así, la recomendación práctica es la misma: deje todo documentado desde el día uno y pida a su banco el soporte de la declaración de cambio con el numeral correcto para inversión en inmuebles.

Consejo práctico

No pague el inmueble con dinero entregado en efectivo ni a través de terceros. Canalice los fondos por el mercado cambiario a nombre del comprador; facilita el registro y la posterior salida del dinero si vende.

3. Visa de inversionista

Comprar un inmueble no da residencia automáticamente, pero puede servir para solicitar la Visa M Inversionista. Según la Cancillería, en la modalidad inmobiliaria se exige, entre otros requisitos, un inmueble de dominio exclusivamente a nombre del extranjero con un valor de al menos 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes a la fecha de la solicitud, y los extractos del Sistema de Información Cambiaria del Banco de la República que registren la inversión. La vigencia máxima de esta visa es de tres años. Revise los requisitos actualizados antes de comprar si este es su objetivo.

4. Debida diligencia: igual que un comprador local

Certificado de tradición y libertad reciente, que se descarga en línea en la SNR.
Estudio de títulos por un abogado colombiano.
Norma y uso del suelo del predio, sobre todo si piensa construir o parcelar (vea qué revisar antes de comprar un lote).
Visita al inmueble o, si no puede viajar, una inspección por alguien de su confianza.

5. Firma a distancia, notaría y registro

La escritura se firma en notaría en Colombia. Si no puede estar presente, puede otorgar un poder a un apoderado; si se firma en el exterior, debe cumplir los requisitos de apostilla o legalización y, si está en otro idioma, traducción oficial. Después de la firma, la escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Para firmar necesitará su pasaporte o cédula de extranjería, y para efectos tributarios es habitual que le pidan inscribirse en el RUT.

6. Impuestos al comprar, tener y vender

Al comprar: gastos notariales, impuesto y derechos de registro, que se reparten según lo pactado.
Mientras es propietario: impuesto predial municipal.
Al vender: si el vendedor es persona natural y el inmueble es un activo fijo, el notario practica una retención del 1 % del valor (artículo 398 del Estatuto Tributario, DIAN); la utilidad de un inmueble poseído dos años o más tributa como ganancia ocasional, con tarifa del 15 % según la Ley 2277 de 2022 (DIAN).

Las tarifas cambian: confírmelas con un contador en Colombia y revise también las obligaciones en su país de residencia.

Resumen paso a paso

Defina el tipo de propiedad y la zona, y si busca además la visa de inversionista.
Contrate un abogado en Colombia para el estudio de títulos y la revisión de la norma.
Pida el certificado de tradición y libertad y visite el inmueble (o envíe a alguien de confianza).
Firme una promesa de compraventa con condiciones claras.
Traiga los fondos por el mercado cambiario a nombre del comprador y guarde la declaración de cambio.
Firme la escritura en notaría (en persona o por apoderado).
Registre la escritura en la oficina de registro.
Verifique que la inversión quedó registrada ante el Banco de la República.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar una finca o un lote rural?

La regla general es que sí puede adquirir inmuebles en Colombia. En predios rurales aplican las mismas revisiones que para un colombiano, incluida la de baldíos adjudicados. Consúltelo con su abogado para el predio concreto.

¿Necesito una cuenta bancaria en Colombia?

No siempre para comprar, pero lo importante es que el dinero entre por el mercado cambiario con la declaración de cambio correspondiente. Su banco o intermediario le indicará el procedimiento.

¿Comprar me da la residencia?

No automáticamente. Puede servir para solicitar la Visa M Inversionista si cumple los requisitos de la Cancillería.

¿Puedo vender después y sacar el dinero?

Tener la inversión registrada es lo que le permite demostrarla y ejercer los derechos cambiarios. Al vender, la retención y los impuestos se calculan según las reglas vigentes.

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Fuentes oficiales consultadas

Consultadas el 16 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado, un contador o la autoridad competente. Las normas y tarifas cambian: verifique la versión vigente.